|
|
|
||||||||
|
|
|||||||||
|
Berechtigte Personen Seit dem Beitritt von Zypern zur EU am 01. Mai 2004 unterscheidet das Gesetz über den Erwerb von unbeweglichem Eigentum (Immobilien) in Zypern zwischen EU-Bürgern und NICHT-EU-Bürgern. Nach der letzten Gesetzesänderung vom 1. Mai 2009 sind alle EU-Bürger hinsichtlich der Bedingungen für den Erwerb von Immobilien den zypriotischen Bürgern gleichgestellt, für NICHT-EU-Bürger gelten nach wie vor besondere Bestimmungen.
EU-Bürger dürfen unbegrenzt eine oder mehrere Immobilien jeglicher Art erwerben, zu privaten Zwecken für Urlaub oder standigen Aufenthalt. Beim Erwerb von Immoblien zu industriellen und kommerziellen Zwecken ist zu beachten, daß unter Umständen weitere gesetzliche Auflagen je nach Art des Betriebes zu erfüllen sind. Kommerzielle Investitionen müssen der Politik des Landes Zypern entsprechen und dem Wohl seiner Bürger dienen. Bei Investitionsvorhaben sollte unbedingt vor dem Erweb der passenden Immoblie eine anwaltliche Beratung stattfinden. NICHT-EU-Bürger können nur eine Immobilie kaufen, 1 Haus oder Villa, 1 Eigentumswohnung, 1 baureifes Grundstück und ein Landgrundstück bis zu 3 Donum (ca. 4.000 m²). Landgrundstücke unterliegen besonderen Bestimmungen. Nichrt-EU-Bürger brauchen eine vorherige Genehmigung vom Ministerrat, daß sie zum Kauf einer Immobilie in Zypern berechtigt sind, die in der Regel erteilt wird. Diese Genehmigung dauert ca. 6 bis 12 Monate. Bei der Erstellung des Kaufvertrages für die Immobilie muß diese Genehmigung vorliegen. Ich berate Sie gerne, wenn Sie zwar innerhalb der Europäischen Union leben, aber keine EU-Staatsbürgerschaft haben.und eine Immobilie in Zypern erwerben wollen. Das Immobiliengesetz in Zypern basiert auf englischem Recht, die
Grundlagen dafür wurden geschaffen, als Zypern noch eine englische
Kronkolonie war. Private Immobilien in Zypern sind in der Regel
"freehold", das heißt das die Immobilie vom Käufer mit Grund und
Boden erworben wird. Pachtimmobilien ("leasehold"), verpachtet wird
in der Regel Land im Eigentum von Kirche und Staat, gibt es in Zypern wenig,
in den meisten Fällen nur bei industriellen oder kommerziellen Immobilien.
Die Pachtlaufzeit beträgt in Zypern 99 Jahre. Im Gegensatz zu früher vor
EU-Beitritt ist es nun auch möglich, daß mehrere Privatpersonen, die nicht
verwandt sind, Miteigentum an einer Immobilie begründen. Der Erwerb als
Eigentum (freehold) ist sowohl für natürliche als auch für juristische
Personen möglich. Kaufvertrag Käufer und
Verkäufer müssen grundsätzlich einen üblichen Vertrag in Form eines
Kaufvertrages unterzeichnen, in dem der vereinbarte Kaufpreis, die
Zahlungsbedingungen und die Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer
festgelegt sind. Besonders
wichtig zur Sicherung Ihrer Investition und Ihres Anspruchs auf
Eigentumsübertragung ist, daß der Vertrag nach dem Gesetz innerhalb von 60
Tagen ab dem Tag der Unterzeichnung auf dem Land Registry Office (Grundbuchamt) hinterlegt und registriert wird. Die Registrierung
des Vertrages wird vom Anwalt vorgenommen und entspricht in etwa der deutschen
Auflassungsvormerkung. Der Verkäufer kann die Immobilie nicht noch einmal
verkaufen. Nach Registrierung des Kaufvertrages eingetragene Belastungen
könnnen bei Gericht angefochten werden. Eine sehr wichtige
Funktion ist auch, daß dadurch eine dingliche Klage auf Eigentumsübertragung
(specific performance) möglich ist, falls sich der Verkäufer weigert, seiner
Verpflichtung zur Eigentumsübertragung nachzukommen. Das
zypriotische Immobiliengesetz entspricht nur teilweise dem Immoblienrecht in
den deutschsprachigen Ländern und Sie sollten in Ihrem eigenen Interesse
bereits vor Vertragsabschluß einen Rechtsanwalt konsultieren. Der
Rechtsanwalt prüft vor Vertragsabschluß die Eigentumsverhältnisse und etwaige
Belastungen der Immobilie, bei Grundstückskauf auch, ob zum Beispiel das von Ihnen
ausgesuchte Grundstück oder Land überhaupt bebaut werden darf. Rechtsanwälte
in Zypern sind keine Notare im Sinne des deutschen Rechts, es ist daher
besonders wichtig, einen vertrauenswürdigen und erfahrenen Anwalt zu wählen. Ein
deutsch sprechender Anwalt ist bei Ihrem Immoblienkauf in Zypern eine große
Hilfe.
Beim Kauf eines
Objektes in einem Wohnprojekt, das aus mehreren Häusern oder Wohnungen
besteht, kann die Eigentumsurkunde (title deed) erst nach der
Teilungserklärung ausgefertigt werden. Die Erstausfertigung der
Eigentumsurkunde wird dann zunächst an den verkaufenden Bauträger
ausgehändigt, der sie nach Erhalt an den Käufer transferiert. Voraussetzung
für die Teilung ist eine den genehmigten Bauplänen entsprechende
Bauausführung, die Bauabnahme durch die zypriotischen Baubehörden und die
Abnahme durch die zypriotischen Versorgungsbehörden (Wasser- und E-Werke). Dieser
Vorgang kann unter Umständen bis zu 3 Jahre nach Fertigstellung des Objektes,
bei größeren Wohnprojekten sogar noch länger dauern. In solchen Fällen ist es
in Ihrem Interesse und zur Absicherung Ihrer Rechte umso wichtiger, bereits
vor Vertragsabschluss einen Rechtsanwalt zu Rate zu ziehen. Die Übertragung
der Eigentumsurkunde auf dem Grundbuchamt vom Verkäufer auf den Käufer ist der rechtliche Vorgang
des Eigentumsübergangs. Diese Übertragung kann nur auf dem Grundbuchamt
durchgeführt werden. Mit Bezahlung der Grunderwerbssteuer sind Sie Eigentümer
der Immoblie mit allen Rechten und Pflichten nach den zypriotischen Gesetzen.
Die offiziellen
Landessprachen in Zypern sind Griechisch und Türkisch, Englisch wurde im Jahr
2005 als Landessprache abgeschafft. Trotzdem vollzieht das Grundbuchamt die
Eigentumsübertragung bei Ausländern in Englisch und es werden auch englische
Verträge akzeptiert. Es gehört zu meinem Service, Sie bei diesem wichtigen
letzten Schritt zu begleiten.
Die
Stempelgebühr beträgt bei einem Kaufpreis bis zu 170.850 Euro 1,5 von Tausend
und bei einem höheren Kaufpreis 2,0 von Tausend.
Gemeindegebühren
Es wird Vermietern in Zypern empfohlen, eine vorsichtige Auswahl der Mieter zu treffen. Ratsam ist, sich Pass oder ID-Karte, Arbeitsgenehmgiung und gegebenenfalls bei Nicht-EU-Mietkandidaten auch die Aufenthaltserlaubnis vorlegen zu lassen. |
|
