punkt.gif (77 Byte)Gesetzliche Regelung und das Verfahren

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punkt.gif (77 Byte)Gesetzliche_Regelung     punkt.gif (77 Byte)Eigentumsübergang     punkt.gif (77 Byte)Steuern und Gebühren

 

 

 

Gesetzliche Regelung

 

Berechtigte Personen

Seit dem Beitritt von Zypern zur EU am 01. Mai 2004  unterscheidet das Gesetz über den Erwerb von unbeweglichem Eigentum (Immobilien) in Zypern zwischen EU-Bürgern und NICHT-EU-Bürgern. Nach der letzten Gesetzesänderung vom 1. Mai 2009 sind alle EU-Bürger hinsichtlich der Bedingungen für den Erwerb von Immobilien den zypriotischen Bürgern gleichgestellt, für NICHT-EU-Bürger gelten nach wie vor besondere Bestimmungen.

 

EU-Bürger 

dürfen unbegrenzt eine oder mehrere Immobilien jeglicher Art erwerben, zu privaten Zwecken für Urlaub oder standigen Aufenthalt. Beim Erwerb von Immoblien zu industriellen und kommerziellen Zwecken ist zu beachten, daß unter Umständen weitere gesetzliche Auflagen je nach Art des Betriebes zu erfüllen sind. Kommerzielle Investitionen müssen der Politik des Landes Zypern entsprechen und dem Wohl seiner Bürger dienen. Bei Investitionsvorhaben sollte unbedingt vor dem Erweb der passenden Immoblie eine anwaltliche Beratung stattfinden.

 

NICHT-EU-Bürger

können nur eine Immobilie kaufen, 1 Haus oder Villa, 1 Eigentumswohnung, 1 baureifes Grundstück und ein Landgrundstück bis zu 3 Donum (ca. 4.000 m²). Landgrundstücke unterliegen besonderen Bestimmungen.

Nichrt-EU-Bürger brauchen eine vorherige Genehmigung vom Ministerrat, daß sie zum Kauf einer Immobilie in Zypern berechtigt sind, die in der Regel erteilt wird. Diese Genehmigung dauert ca. 6 bis 12 Monate. Bei der Erstellung des Kaufvertrages für die Immobilie muß diese Genehmigung vorliegen.

Ich berate Sie gerne, wenn Sie zwar innerhalb der Europäischen Union leben, aber keine EU-Staatsbürgerschaft haben.und eine Immobilie in Zypern erwerben wollen.

 

Das Immobiliengesetz

 in Zypern basiert auf englischem Recht, die Grundlagen dafür wurden geschaffen, als Zypern noch eine englische Kronkolonie war. Private Immobilien in Zypern sind in der Regel "freehold", das heißt das die Immobilie vom Käufer mit Grund und Boden erworben wird. Pachtimmobilien ("leasehold"), verpachtet wird in der Regel Land im Eigentum von Kirche und Staat, gibt es in Zypern wenig, in den meisten Fällen nur bei industriellen oder kommerziellen Immobilien. Die Pachtlaufzeit beträgt in Zypern 99 Jahre. Im Gegensatz zu früher vor EU-Beitritt ist es nun auch möglich, daß mehrere Privatpersonen, die nicht verwandt sind, Miteigentum an einer Immobilie begründen.

Der Erwerb als Eigentum (freehold) ist sowohl für natürliche als auch für juristische Personen möglich.

 

Kaufvertrag

Käufer und Verkäufer müssen grundsätzlich einen üblichen Vertrag in Form eines Kaufvertrages unterzeichnen, in dem der vereinbarte Kaufpreis, die Zahlungsbedingungen und die Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer festgelegt sind.

Besonders wichtig zur Sicherung Ihrer Investition und Ihres Anspruchs auf Eigentumsübertragung ist, daß der Vertrag nach dem Gesetz innerhalb von 60 Tagen ab dem Tag der Unterzeichnung auf dem Land Registry Office (Grundbuchamt) hinterlegt und registriert wird. Die Registrierung des Vertrages wird vom Anwalt vorgenommen und entspricht in etwa der deutschen Auflassungsvormerkung. Der Verkäufer kann die Immobilie nicht noch einmal verkaufen. Nach Registrierung des Kaufvertrages eingetragene Belastungen könnnen bei Gericht angefochten werden. Eine sehr wichtige Funktion ist auch, daß dadurch eine dingliche Klage auf Eigentumsübertragung (specific performance) möglich ist, falls sich der Verkäufer weigert, seiner Verpflichtung zur Eigentumsübertragung nachzukommen.

Das zypriotische Immobiliengesetz entspricht nur teilweise dem Immoblienrecht in den deutschsprachigen Ländern und Sie sollten in Ihrem eigenen Interesse bereits vor Vertragsabschluß einen Rechtsanwalt konsultieren. Der Rechtsanwalt prüft vor Vertragsabschluß die Eigentumsverhältnisse und etwaige Belastungen der Immobilie, bei Grundstückskauf auch, ob zum Beispiel das von Ihnen ausgesuchte Grundstück oder Land überhaupt bebaut werden darf.

Rechtsanwälte in Zypern sind keine Notare im Sinne des deutschen Rechts, es ist daher besonders wichtig, einen vertrauenswürdigen und erfahrenen Anwalt zu wählen. Ein deutsch sprechender Anwalt ist bei Ihrem Immoblienkauf in Zypern eine große Hilfe.                                                                                    Nach oben


Eigentumsübergang (transfer of title deed)

Voraussetzungen für die Eigentumsübertragung
Der Antrag auf Eigentumsübertragung muss beim zuständigen District Land Registry Office (Grundbuchamt) gestellt werden und zwar in der Regel durch den Rechtsanwalt. Die Eigentumsübertragung entspricht dem deutschen Eintrag ins Grundbuch und kann vollzogen werden, wenn die Vertragsparteien entweder persönlich anwesend sind und sich durch Pass ausweisen können oder sie durch eine ordnungsgemäß bevollmächtigte Person vertreten werden, die sich durch Pass oder Ausweis identifizieren muß. Außerdem muss der Kaufpreis voll bezahlt worden sein und die nachstehend genannten Unterlagen vorliegen:

  • die Eigentumsurkunde (title deed) des Verkäufers
  • die Genehmigung des Ministerrats, nur bei Käufern aus Nicht-EU-Ländern
  • der Nachweis des bisherigen Eigentümers, daß alle öffentlichen Abgaben und Steuern auf die Immobilie bezahlt sind
  • Name und Adresse von Käufer und Verkäufer

Beim Kauf eines Objektes in einem Wohnprojekt, das aus mehreren Häusern oder Wohnungen besteht, kann die Eigentumsurkunde (title deed) erst nach der Teilungserklärung ausgefertigt werden. Die Erstausfertigung der Eigentumsurkunde wird dann zunächst an den verkaufenden Bauträger ausgehändigt, der sie nach Erhalt an den Käufer transferiert. Voraussetzung für die Teilung ist eine den genehmigten Bauplänen entsprechende Bauausführung, die Bauabnahme durch die zypriotischen Baubehörden und die Abnahme durch die zypriotischen Versorgungsbehörden (Wasser- und E-Werke). Dieser Vorgang kann unter Umständen bis zu 3 Jahre nach Fertigstellung des Objektes, bei größeren Wohnprojekten sogar noch länger dauern. In solchen Fällen ist es in Ihrem Interesse und zur Absicherung Ihrer Rechte umso wichtiger, bereits vor Vertragsabschluss einen Rechtsanwalt zu Rate zu ziehen.   

Eigentumsübertragung auf dem Land Registry Office (Grundbuchamt)

Die Übertragung der Eigentumsurkunde auf dem Grundbuchamt vom Verkäufer auf den Käufer ist der rechtliche Vorgang des Eigentumsübergangs. Diese Übertragung kann nur auf dem Grundbuchamt durchgeführt werden. Mit Bezahlung der Grunderwerbssteuer sind Sie Eigentümer der Immoblie mit allen Rechten und Pflichten nach den zypriotischen Gesetzen.

Die offiziellen Landessprachen in Zypern sind Griechisch und Türkisch, Englisch wurde im Jahr 2005 als Landessprache abgeschafft. Trotzdem vollzieht das Grundbuchamt die Eigentumsübertragung bei Ausländern in Englisch und es werden auch englische Verträge akzeptiert. Es gehört zu meinem Service, Sie bei diesem wichtigen letzten Schritt zu begleiten.                                                                        Nach oben


Steuern und Gebühren


Grunderwerbssteuer (transfer fees)
Die Grunderwerbssteuer ist einmalig zu zahlen und wird bei Eigentumsübertragung auf dem Grundbuchamt sofort fällig. Wird die Grunderwerbssteuer nicht sofort bezahlt, verweigert das Grundbuchamt die Eigentumsübertragung. Es werden gestaffelte Sätze berechnet:

Wert des Grundbesitzes in Euro

Grunderwerbssteuer in %

bis zu 85.430
von 85.431 bis 170.860
über 170.860

3,0
5,0
8,0


Stempelgebühr (Stamp fees)
Stempelgebühren fallen einmalig bei Registrierung des Kaufvertrages an. Die Stempelgebühren werden an das Finanzamt bezahlt, daß den Wert der Immobilie laut Kaufvertrag erfaßt, die Grundlage einer späteren Berechnung der Kapitalertragssteuer, wenn Sie Ihre Immobilie später einmal verkaufen wollen.

Die Stempelgebühr beträgt bei einem  Kaufpreis bis zu 170.850 Euro 1,5 von Tausend und bei einem höheren Kaufpreis 2,0 von Tausend.   

Grundsteuer (Immovable property tax)
Die jährliche Grundsteuer wird auf der Basis des Marktwertes der Immobilie am 01.01.1980 berechnet. Bis zu einem Marktwert der Immobilie von Euro 170.860 fällt keine jährliche Grundsteuer an.  

 

Marktwert am 01.01.1980

Euro

Grunderwerbssteuer in %o
(von Tausend)

bis 170.860

von 170.861 bis 427.150
von 427.851 bis 854.300
über 854.300

-

2,5
3,5
4,0

 

Gemeindegebühren
Diese Gebühren fallen jährlich an und werden zur Entgeltung von Müllabfuhr, Straßenreinigung, Beleuchtung, und sonstigen Gemeindedienstleistungen erhoben und betragen bei kleinen und mittleren Objekten zwischen 80 und 300 Euro im Jahr, bei hochwertigen und großen Objekten entsprechend mehr.

Erbschaftssteuer (Estate duty)
In Zypern wird keine Erbschaftssteuer erhoben.                    

Wiederverkauf - Kapitalertragssteuer (Capital gain tax)
Immobilien können in Zypern jederzeit frei veräußert werden. Wird eine in Zypern erworbene Immobilie verkauft, unterliegt der Gewinn - abzüglich der anrechenbaren Aufwendungen für die Immobilie und abzüglich einer jährlichen Inflationsrate - einer Steuer von 20 %. Derzeit wird ein Freibetrag von 17.086 Euro pro Person auf der Eigentumsurkunde einmalig gewährt. Dieser Freibetrag kann sich auf Euro 85.430 Euro gesamt pro Immobilie erhöhen, wenn Sie nachweislich in den letzten 5 Jahren vor dem Verkauf  selbst in Ihrer Immobilie gewohnt haben. Im Falle eines Verkaufes kann der Erlös sofort von Zypern ins Ausland überwiesen werden, nachdem das Finanzamt bestätigt hat, daß alle
Steuern für die Immobilie und die Kapitalertraggssteuer bezahlt worden sind.

 
Versteuerung von Mieteinkünften
Ausländische Eigentümer von Immobilien dürfen diese vermieten, sowohl an Zyprioten als auch an Ausländer aus der EU und Nicht-EU-Staaten.
Auf Mieteinkünfte ist eine Verteidigungsabgabe von 3% zu bezahlen. 25% der Mieteinnahmen werden ohne Nachweis als Aufwendungen anerkannt. Es sind also 75% der Mieteinnahmen mit 3% zu versteuern. Die Verteidigungsabgabe wird zweimal jährlich fällig, und zwar Ende Juni und Ende Dezember des Jahres.

 

Es wird Vermietern in Zypern empfohlen, eine vorsichtige Auswahl der Mieter zu treffen. Ratsam ist, sich Pass oder ID-Karte, Arbeitsgenehmgiung und gegebenenfalls bei Nicht-EU-Mietkandidaten auch die Aufenthaltserlaubnis vorlegen zu lassen.

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